【二按是什麼？】物業二按貸款及套現全攻略：一文看懂二按、加按與轉按分別
不論是生意周轉、應付突發開支，還是想整合高息卡數，身為業主的你，資產就是最強大的後盾。然而，傳統銀行加按審批繁複、需時動輒一兩個月，更有機會打亂你現有的低息一按。
面對市場瞬息萬變，Free Credit 業主貸款專為渴望保留現有按揭、同時需要靈活調動大額資金的業主而設。免繁瑣文件，助你將物業潛力極速變現，輕鬆解決周轉難題。
樓宇二按定義：物業二按是什麼？
樓宇二按（Second Mortgage），是指業主在未清還現有物業按揭（一按）的情況下，以同一物業作為抵押品，向另一間貸款機構申請第二筆按揭貸款。
備註：傳統二按必須取得一按銀行同意書，手續繁複且耗時；若想免除此行政程序，可選擇 Free Credit業主貸款方案。
二按的三大核心優勢
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雙軌並行： 二按貸款獨立運作，完全不影響原有一按的供款利息及任何既定條款。
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契約無需變動： 物業樓契繼續由一按銀行保管，免除贖契或轉契的法律程序與律師費。
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釋放資產潛力： 直接釋放物業的升值部分，將磚頭轉化為實時流動現金。
適合情況：哪些業主適合申請二按？
物業二按貸款具備極高的行政彈性，特別適合處於以下財務狀況的香港業主：
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保留原有低息 H 按 / P 按： 現有的一按息率非常理想，不想因為轉按而被迫轉用現時市場較高息的按揭計劃。
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急需大額資金周轉： 適合用於中小企生意營運資金調配、物業翻新裝修、支付海外留學費用或家庭應急開支。
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整合高息卡數（結餘轉戶）： 信用卡卡數利息高。利用二按的低息環境一次過清還債務，能大幅減輕每月供款負擔，免受無限複利蠶食。
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未能提供傳統入息證明： 自僱人士、中小企老闆、自由職業者或收入非固定者，往往難以通過傳統銀行的壓力測試，二按能提供更寬鬆的審核機制。
一表看懂：二按、加按、轉按有什麼分別？
業主想透過物業套現，市場上主要有三種方案。其核心差別與條款對比如下：
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比較項目 |
物業二按 (Second Mortgage) |
銀行加按 (Top-up Mortgage) |
銀行轉按 (Refinance) |
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涉及機構 |
原按揭銀行 + 財務機構 |
只涉及原按揭銀行 |
全數轉移至新按揭銀行 |
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原有按揭條款 |
保留（不影響舊有低息一按，兩筆供款獨立計算） |
保留（但在原銀行基礎上加大貸款額） |
取消（以新銀行的貸款全數清還舊按揭） |
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一按銀行同意書 |
必須（一般需要一按銀行簽發同意書） |
無需（因屬同一家銀行） |
無需（直接清還舊按揭） |
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土地註冊處登記 |
需要（會在田土廳登記為「二押」） |
需要（更新原有的按揭登記額） |
需要（取消舊有登記，重新登記新銀行） |
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入息證明與審批 |
較具彈性（部分機構免壓測，主要看物業餘值） |
嚴格（必須提供入息證明，需重新通過壓測） |
嚴格（必須提供入息證明，需重新通過壓測） |
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信貸評級 (TU) 影響 |
會查詢及登記（二按供款會顯示在 TU 報告上） |
嚴格審查（TU 欠佳者極難批核） |
嚴格審查（TU 欠佳者極難批核） |
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樓契處理 |
無需交出（樓契繼續由一按銀行保管） |
無需交出（樓契繼續由原銀行保管） |
需要轉移（樓契由舊銀行轉交至新銀行） |
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審批及套現時間 |
較快 |
較慢 |
較慢 |
申請物業二按貸款三大須知
1. 貸款成數與物業種類
二按的貸款額度主要視乎物業的現時市場估值，並扣除一按尚欠餘款後的「淨餘值」。市面上的二按機構通常接受多種物業種類申請，不論是私人住宅、已補地價的居屋，還是村屋業主，都可以根據物業價值評估合適的貸款額度。
2. 關於一按銀行的同意書
根據香港金融管理局（金管局）的指引，業主向其他機構申請二按時，一般必須先取得一按銀行的簽發同意書。由於這涉及跨機構的行政審批與法律文件往來，業主在申請時需要預留較充裕的時間處理相關行政程序。
3. 提早還款安排
市面上的商業二按貸款通常設有靈活的還款期，但不同機構對於「提早還款」的安排差異很大。部分計劃可能會加設罰息期或收取手續費。業主在申請二按時，務必仔細對比各個方案的還款年期、息率結構以及提早還款的相關條款。
為什麼選擇 Free Credit 業主貸款？
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免抵押、免留契：無需抵押物業，亦不用扣留樓契，更無需在土地註冊處（田土廳）登記（不辦物業登記）。
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簡單估價：打破傳統按揭必須等待測量師行進行物業估價的漫長流程，審批更靈活、更快速。
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零隱藏收費：由於不涉及田土廳登記及法律程序，因此能豁免律師費、估價費與手續費，絕無任何隱藏支出。
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超長彈性還款期：還款期長達 120 個月，能大幅分攤每月的還款金額，有效減輕業主的日常還款壓力。
若你正尋求專業且合規的貸款服務，Free Credit 提供更具彈性的資金方案。申請簡便、批核靈活，助你即時應對緊急或短期周轉需求，輕鬆解決財務問題。
免責聲明：本文內容僅供參考，不構成任何財務建議。Free Credit 雖竭力確保資料準確，但對因使用相關資訊而引致的任何損失概不負責。借貸前請務必衡量還款能力並細閱條款。「忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介」。
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