【2026 香港按揭全攻略】各大銀行回贈、H按封頂息率及Mortgage Link上限一覽 | Free Credit
隨著息口走勢趨穩，本港按揭市場競爭愈趨激烈。對於有意置業或轉按的客戶而言，2026香港按揭利率比較已不再是單純看牌價利率——背後的回贈條款、拆息按揭計劃的封頂機制，以及Mortgage Link上限高低，才是真正影響總利息成本的關鍵。本文為你精選全港主要銀行的最新按揭數據，助你在置業或轉按時做出最優決策。
一、拆息按揭計劃（H按）vs 最優惠利率按揭（P按）：哪個更適合你？
1. H按 (銀行同業拆息按揭)
拆息按揭計劃以一個月銀行同業拆息（HIBOR）為基準，再加上固定息差（現時主流為 H+1.3%）。其最大優點是設有H按封頂息率（一般為P-1.75%）。當拆息回落時，供款即時減少；當拆息飆升時，封頂位能保障你免於無限上升。數據顯示，目前超過 90% 的本港業主選用 H 按，主要因其在低息期具備更大的供款下調空間。
2. P按 (最優惠利率按揭)
P按以銀行最優惠利率減去固定百份比計算。利率變動較平穩，適合不願受拆息短期波動影響的客戶。在減息週期中，P按的供款下調更直接。
🟨 常見問題：H按定P按好？
若你預期未來拆息維持平穩或下行，H按因設有封頂位而更具靈活性；若你極度重視供款穩定性，P按亦是不錯選擇。但兩者對現金回贈的影響並無明顯差異。
二、2026 主要銀行按揭計劃對比表
|
銀行 |
拆息按揭（H按） |
最優惠利率按揭（P按） |
H按封頂息率 |
現金回贈 |
罰息期 |
Mortgage Link（存款掛鈎上限） |
|
滙豐銀行 |
H+1.3% |
P-1.75% (P=5%) |
3.25% |
高達1% |
2年 |
貸款額50% |
|
中國銀行（香港） |
H+1.3% |
P-2.25% (P=5.5%) |
3.25% |
高達1% |
2年 |
貸款額50% |
|
恒生銀行 |
H+1.3% |
P-1.75% (P=5%) |
3.25% |
高達1% |
2年 |
貸款額50% |
|
渣打銀行 |
H+1.3% |
P-2.25% (P=5.5%) |
3.25% |
高達1% |
2年 |
貸款額60%（市場最高） |
|
星展銀行 |
H+1.3% |
P-2.25% (P=5.5%) |
3.25% |
高達1% |
2年 |
貸款額50% |
|
東亞/建行/工銀/交行/大新 |
H+1.3% |
— |
3.25% |
視乎情況而定 |
2年 |
有（上限另議） |
🟨 注意：以上資料僅供參考，最新數據以官方公佈為準。實際審批利率及回贈金額將視乎申請人的財務狀況、物業估值及貸款金額而定。
在利率一致的前提下，準借款人應將審視重點轉移至以下非利率因素：
-
現金回贈比例： 雖然基準通常為 1%，但部分銀行會針對特定屋苑或「綠色按揭」提供額外補貼。
-
Mortgage Link 靈活性： 如渣打銀行提供高達 60% 的存款上限，對於需保留高流動資金的業主而言，對沖利息支出的效果更佳。
-
審批速度與服務： 不同銀行對特定入息來源（如佣金收入或自僱）的審批寬鬆度不一。
三、Mortgage Link 存款上限比較：渣打60%領先市場
Mortgage Link上限直接影響你能對沖多少按揭利息。此類賬戶讓你存入與按揭餘額掛鈎的資金，並享與按揭利率相同的利息。各銀行上限如下：
-
滙豐、中銀、恒生、星展：貸款額之50%
-
渣打銀行：貸款額60%——為市場最高水平之一
-
東亞、建行亞洲、工銀亞洲等：設有相關戶口，具體上限另議
若你手頭流動資金充裕，選擇較高Mortgage Link上限的計劃，可節省可觀利息。
常見問題（FAQ）
1. 2026年H按定P按好？
這取決於你的風險偏好。H按備有封頂息率，在拆息低企時更慳息；P按則波動較小。目前市場九成以上選用H按。
2. 銀行按揭回贈點樣計？
一般按貸款額的百分比計算，基本為1%，大額貸款（如600萬以上）或一手物業有機會另議更高回贈。回贈金額會直接存入你的還款戶口。
3. Mortgage Link 存款上限幾多？
滙豐、中銀、恒生等主要銀行為貸款額50%，渣打提供60%上限，屬市場最佳之一。
4. 按揭封頂位係咩意思？
封頂位即「利率上限」，當HIBOR急升令H按利率超過該水平時，你只需支付封頂息率（現時普遍為3.25%），為你提供下跌保障。
5. 罰息期2年內提早還款會怎樣？
在罰息期內全數或部分提前還款，銀行一般會收取貸款額某百分比（如1-3%）作為手續費。建議在罰息期後才考慮轉按或清還。
2026 年的按揭市場更看重業主的「綜合理財能力」。若你手頭現金較多，應優先考慮 Mortgage Link 上限較高的銀行；若追求大型銀行的穩健服務，則可專注比較發鈔行的綠色按揭加碼優惠。
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